中国不動産投資
１４億人の人口を抱え今なお１０億人以上の新規住宅購入の潜在需要があるとされる「中国」。
確実な資産形成、資産運用先として中国の不動産（マンション）への投資は絶対のおすすめですが、
日本人の方々にとっては事情に疎く、また、なかなかその投資機会には恵まれないかと思います。
中国在住１２年、中国との関わり３０年に及ぶ私が、真の中国の不動産の実情と、その投資の手法や
チャンスを掴む方法などについてわかりやすくアドバイスさせていただきます。
中国での不動産投資に関しては、専門家の方や専門業者の方が難しくご説明しているサイトも多数
ございますので、私は現地在住だからこその正確でフレッシュな情報を、日本人の目線でタイムレスに
わかりやすくご案内させていただきます。
コロナ禍で世の中が一変してしまった今こそ確実な資産運用先としてもご推奨させていただきます。
2020.12
真の中国の不動産市場の状況
中国の不動産バブルが崩壊する、いや崩壊した、などと騒がれ始めてかれこれ７〜８年が経過しますが、実際のところは報道されている内容とは大きくかけ離れているのが実情になります。
中国各地でゴーストマンションが乱立...、開発商が夜逃げ...、二束三文で投げ売り...、などなどネガティブな報道を面白おかしく中傷するマスメディアも多々ありますが、これらは主に中国のかなり辺鄙なごく一部の地方都市でのお話や、一部の常識外れの高額物件の乱開発などがほとんどです。
北京・上海・深圳などの１級都市ではこの２〜３年は値上がりこそ比較的落ち着いてはおりますが、すでに天井価格で頭打ち...と言うのが適切な表現になるかと思います。これらの１級都市の新築マンションでは１㎡50,000元以上が今や普通になっていますので、仮に100㎡ですと500万元（日本円に換算すると約８千万円）以上ですから、すでに庶民がおいそれと手を出せる範疇を超えてしまっています。
しかし今なおこれらの１級都市で新築マンションが売り出されると即完売に近い状況が続いています。果たして誰が購入しているのか...ですが、これは過去すでに不動産で相当な資産を築いている金を持つ者が購入していると言えるかと思います。持たざる者はお呼びでない世界となってしまっております。
ではそれ以外の大都市、省庁所在都市など準１級、２級都市の状況はと言うと、１㎡20,000元前後〜の状況ですので、北京・上海などの１級都市に比べ５〜１０年の周回遅れと表現出来るかと思います。
とは言っても100㎡で200万元（日本円で３千万円以上）ですから決してお気楽に手を出せる価格でもありません。中国のマンションは内装は別途が普通で、さらに追加で数十万元必要になりますので、勤め人が長期ローンを組んでやっとの思いで購入出来る上限価格になるかと思います。
中国では購入価格に対しての賃貸価格がかなり低いので賃料収入によるインカムゲインはほとんど見込めません。よって、売却益のキャピタルゲイン狙いと言うことになりますが、１級都市では前述の通り天井価格の高止まり状態ですので、すでに見込みは限りなく低くなります。準１級・２級都市はある程度見込めるかと思いますが、これも前述の通りすでに相当な初期投資が必要な価格体系になってしまっておりますし、すでにその都市としての天井価格に近づいていると思われますし、当然将来１級都市と同様の価格にはなりませんのでおすすめ度は低くなります。
では、どこに照準を合わせれば...
前述の内容にも少しありますが、中国では１級都市から２級、３級...と都市ランクが下がるに従って、時間を遡って表現することが出来ます。３級都市なら上海の１０年前の状況...などです。
現在中国で富裕層と言われる方々のかなり大多数がおおよそ２０年前後以上前からの不動産購入や投資で資産を形成した方々です。
ここまでのご説明でおおよそのご想像はいただけているかと思いますが、現在の価格が、北京・上海・深圳などの大都市の２０年前くらいの価格帯になる地方都市が最大の狙い目と言えます。ただし、前述のような辺鄙すぎる地方都市は論外、田舎すぎる（例えば３０年前の価格帯）都市なども需要が限られ将来の値上がり期待値が低くなりますので除外されます。
日本でも地方に行けば当然住宅価格は下がっていきますが、日本と中国の最大の違いは１０億人以上の旺盛な住宅購入潜在需要に支えられた住宅市場の活況と言えます。今後１０年２０年、右肩上がりで値上がりが見込める地方都市が日本にあるでしょうか。
今まさに絶好の狙い目は現在１㎡5,000〜8,000元程度の価格帯で販売されている都市になります。100㎡で50万元〜80万元（日本円で800万円〜1,300万円程度）になります。都市ランクで言うと４級都市、５級都市になりますが、それでも人口規模で５０万人〜１００万人、日本の大きな地方都市と同等の規模の都市になります。これらの多くの都市では高速道路や高速鉄道などインフラが今まさに急速に整備される途上で活気に満ちている場合が多く、今後５年、１０年で１５０％〜２００％以上の価格上昇がほぼ確実視出来ます。
中国での不動産購入
中国では土地の所有権は中国共産党に帰属しますので、土地売買はありません。建物（マンション）の使用権売買が不動産の取引の基本になります。通常一般的な住居物件は７０年権利、商住兼用物件は４０年権利になります。なお、使用権と言っても日本の所有権とほぼ内容は変わりませんので、建物の所有権とお考えいただいて問題ありません。
中国では不動産取引に関して自治体毎に様々な規制や制約などが異なる場合が多くなりますが、この数年前からはおおむね共通した政策として、自己使用目的の物件として居住用１物件と自己所有商業物件１物件の合わせて２物件はほとんど何の制約も無く購入可能な場合が多くなりますが、それぞれ２物件目からは投資目的購入として不可能または様々な制約や規制が付く場合が多くなっています。
また、５年以内の売却は短期譲渡として売却益と同額など高率の課税をされる場合が多くなります。
また、物件購入にあたり、購入物件の所在地に戸籍があることが必須だったり、単身では購入出来ず家族との同居が条件だったり、さらに所在地での勤務や納税の証明などを求められる場合もあります。これらはいずれも中国人が購入する際の条件ですので、日本人など外国人が購入する際には他にも様々な規則・規制・税制上の不利などの不合理や煩雑な手続きが存在しますので、さらにハードルが高くなるかと思います。これください、はいどうぞ、とはなかなかいきません。
なお、中国の税制では購入時には税金（物件価格の〜3%程度）が発生しますが、今のところ日本のような継続した固定資産税などはありません。（北京や上海などの大都市では日本に習いまもなく固定資産税が導入されるらしいとの情報は耳にしています。）購入後に継続して必要な費用は通常は管理費のみになり、修繕積立金などは無い場合がほとんどです。管理費は１㎡あたり月１元前後などかなり低い場合が多くなります。
物件購入ターゲット都市の選定
中国の行政区割は直轄市を除くと、まず省の中に広域市があり、その中に区や地級市、県などがあります。例えば江蘇省蘇州市と言う広域市の中に昆山市と言う地級市がある、というような感じになります。さらに、街道、鎮、乡（郷）、村などに細分化されていきます。
これからの不動産投資のターゲットとしては、まずは直轄市、広域市（の中心都市）など１級、準１級、２級都市などは当然除外されます。それ以下の地級市または県など３級、４級、５級都市に該当する都市がターゲットになりますが、３級都市は比較的大都市に近接しすでに高価格帯に入ってしまっていますので、これからはズバリ４級、５級都市が狙い目ということになります。上海の１５年から２０年前の価格帯がひとつの目安になるかと思います。
これらの４級都市、５級都市の多くは現在１㎡5,000〜8,000元程度で新規マンションが販売されておりますが、５年前の相場は１㎡3,000〜5,000元程度と思われますので、この数年前から値上がりが始まり今まさに上昇基調になってきている街ということになります。
なお、日本ほどではありませんが中国でも内陸部の都市などでは地震など自然災害の発生率が高いエリアもございます。また、南部エリアでは豪雨災害が頻発する地域、北西部エリアでは干ばつ頻発地域など、国土が広大なだけに様々なリスクが存在する地域もありますので、そのようなエリアは避けた方が賢明になります。
将来性を考えた上での具体的なターゲット都市の絞り込みに関しては、これは実際にある程度長期に渡り中国に暮らしてみないと判断はなかなかつきにくいかと思います。また、ある程度候補として絞り込んだらやはりその検証の意味でその都市に相当期間は滞在してみて周辺都市も含めた状況の徹底した正確な把握の必要もあるかと思います。
とにかく物件購入都市の選定が一番重要なポイントになりますので、長年の経験に基ずきご推奨される具体的な候補都市については私からご提案やアドバイスもさせていただきますし、視察、確認や検証などはいつでも代行、同行させていただきます。
物件の絞り込み
購入都市選定後は具体的な購入物件を決定することになりますが、候補に絞り込まれたような将来性の高い勢いのある地方都市の多くの場合、常に２０〜３０ヶ所（物件）以上は新規大規模マンション開発がされ、販売中または販売予定されている状況になるかと思います。
中国では多くの場合小区制と呼ばれる制度を採用しており、一区画に複数の棟（物件によりますが多くは１０〜２０棟以上）をまとめて建てるケースが多くなります。日本で言う集合団地やニュータウンのような感じで大規模に開発を進めます。
その都市の中でのエリアとしての将来性、道路や生活インフラの整備状況や整備計画、交通の便、周辺環境、管理形態などを総合的に判断して選定を進めることになります。
様々な条件を当てはめていくと自ずと２〜３物件に絞り込まれると思いますので、物件決定は考えているよりも比較的スムーズに進むかと思います。
中国でも開発業者は全国的に手掛ける大手デベロッパーから地方地方に特化した中小デベロッパーまで様々です。そのエリアでの近々の実績、信用状況なども十分に確認が必要にはなるかと思います。
出来れば全くの更地の状態の物件よりも着工済みの物件、５〜７割方工事が進んでいる物件、完成間近の物件など目安としては半年以内には引渡しが行われそうな物件の選定がリスクヘッジの面からも運用目論見上からも推奨される形になるかと思います。
物件購入から運用まで
前述いたしました通り外国人の不動産購入にはかなり高いハードルが存在しますので、仮に名義代を多少支払うにしても、代理の中国人の名義を利用して購入し運用から売却まで行ってしまう方法がスムーズで理想的な形になります。考え方ではありますが、運用益及び売却後の売却益さえ手に出来れば名義の如何は全く重要性が無いと言えるかと思います。
ご家族に中国人がいらっしゃる場合や信頼の置ける中国人の友人知人がいる場合にはそのような形で進めていただいた方がよろしいかと思います。
なお、前述の通り賃貸運用でのインカムゲインはほとんど見込めませんので、運用はせずに短期譲渡期間が過ぎるまで一定期間放置でも構いませんし、自己で自宅としての利用や別荘的に利用する形などももちろん可能です。
賃貸運用する場合には内装を施す必要があります。内装プランやイメージを提示し内装業者に一任でも構いませんが、中国では資材は自己で選定購入して施工だけを業者に任せる場合も多くなります。また、内装期間中は状況確認の為に相当頻繁に立ち会う必要もあります。信頼の置ける内装業者の選定もポイントのひとつになります。
また、中国の賃貸物件は家具家財付きが一般的になりますので賃貸運用する場合にはそのような整備も必要になります。売却時の利益を考え、一定グレードの内装はしておいても結果的に損は無いかと思います。
内装業者の選定や資材の購入、施工立会いなどは私が代理で務めさせていただく形も可能ですので、何なりとご相談ください。
サービス内容
ご提供させていただくサービスやフィーについてはこちらをご参照ください。
中国不動産投資のシミュレーション
概算にはなりますが運用シミュレーションはこちらをご参照ください。
コンサルティング
中国事情に精通している私の立場と経験、豊富な情報とネットワーク、コネクションなどを最大限に活かし、中国不動産投資の最良のアドバイザーとして、または全てをトータルにマネジメントさせていただくコンサルタントとして、皆さまのご希望に合わせてお役に立たせていただきます。
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